手元に２０１２年２月１４日付住宅新報論説主幹・本多信博氏の署名記事があります。１９９２年(平成４)に制度創設された定期借地権が、昨年８月で満２０年を迎えているにも拘わらず、いまだ十分な市民権を得たとは言えない。なぜだろうかと疑問を呈しています。

借地期間が終了する５０～７０年後に土地を更地返還する契約となっているため、「定期借地権は何も残らない」というイメージが強いからだと氏は言うが、一方で、これは「所有権付き」と「定期借地権付き」との精密な比較になっているだろうかと問いかけています。

建物１５００万円＋土地１５００万円＝３０００万円の住宅を想定してみる。建物は定借でも所有するので、土地だけを考えよう。土地代１５００万円を全額３５年返済のローンで調達すると、毎月の返済額は完全固定(金利)で５万７０００円程度になる。

これに対し定借なら、土地コストは地代なので１５００万円×１．６％(推定)＝２４万円とすれば、毎月２万円程度か。差額の３万７０００円を、３５年間積み立てると無利子でも１５５４万円となる。

ここで、３５年後に保有している資産を比べると、所有権で購入した場合は３５年前に１５００万円で購入した土地であり、定借の場合は預金の１５５４万円＋利息となる。どちらが資産として魅力があるだろうか。

所有権付土地は永遠に持ち続けられると言うのであれば、積み立てた現金で３５年後に取得したほうが得ではないだろうか。もちろんこれは、地価が下落していくことを前提としているが、そこに異論を挟む人はあまりいないだろう。

つまり、地価が下落していく時代の資産防衛策として、定期借地権は十分検討に値する選択肢なのである。もう一つ、居住環境という視点でも、定期借地権は喜ばれている。高松市内の定期借地権物件「春日町煉瓦タウン」を購入されたＳさんは、「敷地が広くて決めた」と言います。

一方００年３月１日に登場した定期借家もあまり普及していない。これも不思議である。家賃滞納とクレーマー・リスク増大、収益力が落ちたアパートの建て替え準備などを考えたら、定期借家権を導入しない理由が見当たらないからである。

定期借家権だと借り手に「追い出される不安が生じる」と言われるが、それはあり得ない。オーナーにとって最大の不安は「空室の発生」だからである。家賃滞納もしない、不良入居者でもない借り手を追い出すオーナーはいないのです。私を含めて不動産業者の不勉強と言わざるを得ない。

不動産業者にとって、再契約を繰り返さなければならない定期借家は手続きが面倒なのは確かだが、これも普及させなければ簡素化への法改正は進まない。不良入居者を排除して良好な住環境を維持しやすくなるなど、定期借家の時代的意義を考えれば、今こそ定期借家の普及促進を図る時代だ。

住宅市場は人口減少や少子高齢化でマーケットが縮小していく。ヤマダデンキ＆エスバイエル軍団も仲介業に迫ってきている。定期借地や定期借家市場の拡大は新たな需要拡大に繋がるはずであると私も確信しています。

そこで定期借地借家権が市民権を得るように、定期借地借家に関する事業を行うことによりその普及を促進し、土地の有効利用良質な住宅の供給を通じ、住環境の整った街づくりを行い、もって多くの公益に貢献することを目的として、「ＮＰＯ法人香川県定期借地借家権推進機構」を設立することをここに宣言します。

昨日17日に続いて本日18日日曜日も現場見学は続いています。今日は朝から大勢のお客様が詰めかけています。もうすぐ春ですね、現場に活気が出て来ました。家を買うのに、やはり寒いのはあまり頂けません。

定期借地権という新しい法律が出来てはや20年になります。それにしてはなかなか一般化していません。日本人固有の「土地所有」が片方にあって、もう一方に、「土地を買っておけば必ず今より高くなる」という土地神話がいまだにあるのでしょうか。土地の値上がりは、人口と比例します。もっと具体的に言うなら需要と供給の関係、つまり東京などの都市部へ戦後大勢の人が日本中から押し寄せました。大勢の人が土地を必要としてどんどん購入し、そこに家を建てたのです。性急な日本人気質が、マンションという一気に大勢が入居できる器をも見出しました。その勢いが、全国津々浦々波及し、地方でも土地がバカみたいに高くなりました。

今はその頃、昭和30年40年代の逆ですね。高島平などの新興マンション群は空き家が多くて建替も出来ず、困っています。これは日本人気質の、「人並みに」という性格に負うところも大いにあります。ある成功者の話ですが、事業に成功した人は、まず自宅などの家や社屋を建てるそうです。そしてますます事業が繁栄した人は、次に女性を作るそうです。そして究極は美術品など骨董品です。その額は1点数千万から数億円に昇ると言われています。

いま被災地の復興でも「定期借地権」に注目が集まっています。所有権はとても強い権利ですから、この非常時と言えども法律の改正をする以外制限はかけられません。その点借地であれば、暫定使用も可能です。行方の分からない人の土地も、行政で地代を収納しておいて、当事者若しくは相続人に渡せば良いのですから。この非常時に、日本人のもう一つの特徴である「ちえ」を出しませんか。



　

高松市春日町の定期借地権付新築分譲住宅現場で、現場冷やかし会(ひやかしかい？)をやっています。今回の冷やかし会は、５号地に一室増築し、５００坪の敷地により多くの緑を植えて、テントを建てて、万国旗をはって賑々しくやっております。モデルルームは６号地ですが、有り難いことに成約済みとなっています。販売する者からすると縁起の良い６号地を是非ご覧下さい。

モデルルーム内には実際の生活をイメージできるように、ベットや照明、テレビやソファーなどをしつらえています。