全国で定期借地借家権を推進する機構が、次々に誕生しています。香川県は、１５番目と聞いています。中でも広島県定期借地借家権推進機構は、財務省まで会員にしています。当然で先ですから、中国財務局と言うことになります。

特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構(略称ＮＰＯ香川定借)は、７月２日に登記を申請して、２週間ほどして正式に登記済証が届きました。これに先立ち７月４日に、国土交通省土地・建設産業局不動産業課不動産業政策調整官小林正典氏と江口正夫弁護士をお迎えして、記念講演会をロイヤルパークホテルで開催しました。

国の持続可能な国土づくりの一環として、「中古住宅」と「定期借家権」の活用を考えています。少し長くなりますが、平成２４年度国土交通省「中古不動産流通市場活性化に関する調査検討業務」『業者間の連携による新たなビジネスモデル等に関する調査・検討業務実施者』に、ＮＰＯ香川定借が中心となって申請したビジネスモデルが採択されて、予算が付きました。

ビジネスモデルについては次回ご報告しますが、定期借地権、定期借家権の見直しが始まった今年は記念すべき年になりそうです。

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松野誠之の代理として現場担当をしました。主な仕事は、草抜きです。そんな格好で覚悟して行きました。行くと予想以上に整備されているのに驚きました。それでも２時間で、６０リットルの袋に一杯の収穫がありました。古代から存在するものの生命力は、凄いものがあります。それなりの費用をかけて植栽した木々も、元気です。その後の管理もして頂けているようです。

逆に軒先に置いてある花々のプランタン、これは大雨にも拘わらず、鉢が小さいせいか水不足です。家の中の緑も、当然水不足ですが、枯れるに至らず慌てて水やりをしました。

そんななか周囲見渡しながらふと気づいたのですが、５号邸(今回のモデルハウス)と６号邸(成約済み)の間に、隣地の鈴木邸の煉瓦外壁が現れています。以前見た時は外壁がなかったものでさほど印象がなかったのですが、今日見るとまさに煉瓦兄弟かと見まがう風景がありました。

隣の鈴木邸も間もなく完成です。更に北に目を向ければ、ここ春日町は分譲ラッシュです。かつてのレインボー通り、サンフラワー通りの様相を呈しています。この２つの人気ゾーンの子供を収用する小学校は増築中で、中学校は建て替え計画が進んでいます。次にこの春日町が、マンモス校になるかも知れません。

義務教育ゾーンも校外化が進み、「まちなか」の小中学校では廃校も出ています。まさに新陳代謝。住まいは今を反映しています。

「特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構」設立記念講演会と兼ねて、標題の講演会が開催されます。７月４日(水)１４時から高松市内ロイヤルパークホテルです。懇親会込みで５，０００円です。

香川県下でこのような専門家を招いて、「定期借地権・定期借家権」の解説と、活用事例のヒントが得られる機会は恐らくなかったと思います。持続可能な住環境整備が、本当に進みそうになって来ました。

講師は第１部が、国交省調整官小林正典さんです。国の持続可能な国土づくりとして、国土交通省は新築住宅擁護から、中古住宅のリノベーション・リフォームを補助して、住宅確保要配慮者(高齢者・一人親世帯・障害者世帯等)に１０年以上賃貸するようにと、中古住宅活用に重点を移しました。この賃貸借契約が、定期借家権となると考えられています。

日本国内の住宅ストックは５，７６０万戸あり、総世帯数の５，０００万世帯を上回っています。物(中古住宅)あまりと言われる所以です。新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場への転換を図り、国の新成長戦略に盛り込まれた２０２０年までの市場規模の倍増という目標の実現を目指すものです。

その先頭に立って悪戦苦闘するのが、国交省調整官小林正典さんです。２０年来の友の紹介でお会いしましたが、まさに日本を動かす意気込みのある高級官僚です。彼となら、持続可能な日本の住宅環境作りが本当に出来ると思いました。当然生々の旗がいります。日本の住宅は一体何年が寿命と考えるのか。

このことについては今、不動産の実務家を交えての国の戦略会議が結末を迎えようとしています。やがて明確な１００年住宅とか、６０年住宅とかの指針が発表されると思います。国の具体的方針が聞ける、貴重な機会です。首都圏でもなかなか聞けない講演会と言われています。

第２部の江口正夫弁護士は、定期借地権・定期借家権の解説や実務に精通した弁護士の一人として有名です。平成９年に、香川県不動産同友会が１，５００人を集めて開催したセミナーの講師の一人でもあります。この話を聞くと、定期借地権が施行になって２０年、定期借家権も１２年も経過しても普及していない理由が分かります。

添付のチラシのような料金になっていますが、是非この機会に定期借地権・定期借家権が如何にこれからの近未来住宅であるかが、おわかり頂けるものと思います。会場の都合から、予約制になっています。事前に申込がなければ、入場が出来ません。

国交省四国地方整備局、香川県、高松市、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会、公益社団法人香川県不動産鑑定士協会、四国新聞社、香川経済レポート社、週刊住宅新聞社等の後援を頂いております。尚、特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構は、現在香川県へ設立申請中で、月末認可の見込で計画を進めています。



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定期借地権付新築分譲住宅の価格は、建物代だけですから１５００万円と、土地付建物分譲に比べて５割から６割で購入が出来ます。安いことも売りですが、地の利を生かした土地活用という意味でも可動式というか、フレキシブルというか、住宅を買ったお客様が住むことなく、美容院に変えてしまいました。

ここの現場は９邸が建築されていて、２４時間スーパーハローズ春日店が近くにある等生活には利便な施設が出来てきたエリアにあります。県道１０号線が屋島のオートバックス交差点から南進し、元の四国コカコーラーを抜いた道沿いです。１本の道路が、環境を変えてしまいました。

私も生活に便利だろうと考えて開発をしましたが、普通の土地を買って造成工事をして、建物を建てて販売するスタイルで、果たしてお客様は満足し買ってくれるかという自問自答を続けていました。１２年前のことでした。

そこに「煉瓦」という外壁材が工法特許というおまけ付きで手に入るようになり、建築に踏み切りました。ここでまず３０年間の大規模修繕が、恐らく必要ないであろうと推定できる外壁材と巡り会い考えが変わりました。まだ３０年が経過していませんから断定は出来ませんが、データーからは推定は出来ます。

まずこの外壁材を使って、１５棟の戸建賃貸住宅を作りました。４年前のことです。これは予想通りの人気で、今も満室を続けています。一戸建てですからペットの飼育も自由です。上下階の騒音トラブルもなく、家賃もそれなりに高いのですが満室です。小規模ですが煉瓦タウンを形成しています。

次にこれを、分譲住宅に生かすことを考えました。賃貸経営で１０年後には外壁の大規模修繕がいるとなれば、収支計画に支障が出ると考えて煉瓦工法である「エターナルウォール工法」を用いましたが、これは自分の家でも同じことで、１０年目にいや１５年に延びるかも知れませんが、足場を組んで大規模修繕をするのは自宅でもしんどいことです。

というのもこの期間で住宅ローンを完済している人はまずいませんから。そこにリフォーム費用が加算になると、恐らく返済額は変えようがありませんから、返済期間が６０歳から７０歳へと途方もなく延びることになります。仕事の定年が６０歳か６５歳、それが７０歳返済では、退職金も返済に消えてしまいます。

そこで考えたのが、「定期借地権付分譲住宅」です。このあたりまではこれまでにも何度か説明をしていましたが、私も予想していない利用がされ始めて驚いています。道路沿いの１号地を購入したお客様が、美容室に用途変更をして使うとして増改築に取り組んでいました。

「定期借地は使う人に聞け」という言葉がありますが、まさにそれを絵に描いたような出来事です。６０年間であれば、新築・改築・増築等は自由に出来ますよと申していましたが、こんなに早く店舗に変身するとは驚きです。

いまのところまだ数日ですが、お客様の集まりは上々です。これからも土地代金は下がると考えるならば、それに金利を加えて支払う必要はないではないかと考えて、定期借地権付分譲住宅を考え世に問うています。「定期借地権は使う人に聞け」、まさに明言です。

手元に２０１２年２月１４日付住宅新報論説主幹・本多信博氏の署名記事があります。１９９２年(平成４)に制度創設された定期借地権が、昨年８月で満２０年を迎えているにも拘わらず、いまだ十分な市民権を得たとは言えない。なぜだろうかと疑問を呈しています。

借地期間が終了する５０～７０年後に土地を更地返還する契約となっているため、「定期借地権は何も残らない」というイメージが強いからだと氏は言うが、一方で、これは「所有権付き」と「定期借地権付き」との精密な比較になっているだろうかと問いかけています。

建物１５００万円＋土地１５００万円＝３０００万円の住宅を想定してみる。建物は定借でも所有するので、土地だけを考えよう。土地代１５００万円を全額３５年返済のローンで調達すると、毎月の返済額は完全固定(金利)で５万７０００円程度になる。

これに対し定借なら、土地コストは地代なので１５００万円×１．６％(推定)＝２４万円とすれば、毎月２万円程度か。差額の３万７０００円を、３５年間積み立てると無利子でも１５５４万円となる。

ここで、３５年後に保有している資産を比べると、所有権で購入した場合は３５年前に１５００万円で購入した土地であり、定借の場合は預金の１５５４万円＋利息となる。どちらが資産として魅力があるだろうか。

所有権付土地は永遠に持ち続けられると言うのであれば、積み立てた現金で３５年後に取得したほうが得ではないだろうか。もちろんこれは、地価が下落していくことを前提としているが、そこに異論を挟む人はあまりいないだろう。

つまり、地価が下落していく時代の資産防衛策として、定期借地権は十分検討に値する選択肢なのである。もう一つ、居住環境という視点でも、定期借地権は喜ばれている。高松市内の定期借地権物件「春日町煉瓦タウン」を購入されたＳさんは、「敷地が広くて決めた」と言います。

一方００年３月１日に登場した定期借家もあまり普及していない。これも不思議である。家賃滞納とクレーマー・リスク増大、収益力が落ちたアパートの建て替え準備などを考えたら、定期借家権を導入しない理由が見当たらないからである。

定期借家権だと借り手に「追い出される不安が生じる」と言われるが、それはあり得ない。オーナーにとって最大の不安は「空室の発生」だからである。家賃滞納もしない、不良入居者でもない借り手を追い出すオーナーはいないのです。私を含めて不動産業者の不勉強と言わざるを得ない。

不動産業者にとって、再契約を繰り返さなければならない定期借家は手続きが面倒なのは確かだが、これも普及させなければ簡素化への法改正は進まない。不良入居者を排除して良好な住環境を維持しやすくなるなど、定期借家の時代的意義を考えれば、今こそ定期借家の普及促進を図る時代だ。

住宅市場は人口減少や少子高齢化でマーケットが縮小していく。ヤマダデンキ＆エスバイエル軍団も仲介業に迫ってきている。定期借地や定期借家市場の拡大は新たな需要拡大に繋がるはずであると私も確信しています。

そこで定期借地借家権が市民権を得るように、定期借地借家に関する事業を行うことによりその普及を促進し、土地の有効利用良質な住宅の供給を通じ、住環境の整った街づくりを行い、もって多くの公益に貢献することを目的として、「ＮＰＯ法人香川県定期借地借家権推進機構」を設立することをここに宣言します。

昨日17日に続いて本日18日日曜日も現場見学は続いています。今日は朝から大勢のお客様が詰めかけています。もうすぐ春ですね、現場に活気が出て来ました。家を買うのに、やはり寒いのはあまり頂けません。

定期借地権という新しい法律が出来てはや20年になります。それにしてはなかなか一般化していません。日本人固有の「土地所有」が片方にあって、もう一方に、「土地を買っておけば必ず今より高くなる」という土地神話がいまだにあるのでしょうか。土地の値上がりは、人口と比例します。もっと具体的に言うなら需要と供給の関係、つまり東京などの都市部へ戦後大勢の人が日本中から押し寄せました。大勢の人が土地を必要としてどんどん購入し、そこに家を建てたのです。性急な日本人気質が、マンションという一気に大勢が入居できる器をも見出しました。その勢いが、全国津々浦々波及し、地方でも土地がバカみたいに高くなりました。

今はその頃、昭和30年40年代の逆ですね。高島平などの新興マンション群は空き家が多くて建替も出来ず、困っています。これは日本人気質の、「人並みに」という性格に負うところも大いにあります。ある成功者の話ですが、事業に成功した人は、まず自宅などの家や社屋を建てるそうです。そしてますます事業が繁栄した人は、次に女性を作るそうです。そして究極は美術品など骨董品です。その額は1点数千万から数億円に昇ると言われています。

いま被災地の復興でも「定期借地権」に注目が集まっています。所有権はとても強い権利ですから、この非常時と言えども法律の改正をする以外制限はかけられません。その点借地であれば、暫定使用も可能です。行方の分からない人の土地も、行政で地代を収納しておいて、当事者若しくは相続人に渡せば良いのですから。この非常時に、日本人のもう一つの特徴である「ちえ」を出しませんか。



　

高松市春日町の定期借地権付新築分譲住宅現場で、現場冷やかし会(ひやかしかい？)をやっています。今回の冷やかし会は、５号地に一室増築し、５００坪の敷地により多くの緑を植えて、テントを建てて、万国旗をはって賑々しくやっております。モデルルームは６号地ですが、有り難いことに成約済みとなっています。販売する者からすると縁起の良い６号地を是非ご覧下さい。

モデルルーム内には実際の生活をイメージできるように、ベットや照明、テレビやソファーなどをしつらえています。

２８日(土)２９日(日)の両日、現場商談会を開催しています。担当者がお待ち申しております。

ラ・ヴィーダ煉瓦の家の間取りは、３ＬＤＫですが、１階にもう１室欲しいという要望も多く、増築をしています。

西隣の豪邸には及びませんが、コンパクトにアイディアが詰まった煉瓦の家は３０年間大規模修繕がいらない構造です。

新しく変わる春日町の、お値打ち商品を用意しております。

正月の月は、２１日(土)と２２日(日)の両日、高松市春日町の現場にて商談会を開催します。

外壁がエターナルウォール工法と言って、煉瓦を引っかけて施工する特許工法で出来ています。煉瓦ですから色あせ、変色、剥離がなくて、予想ですが３０年間は大規模修繕が不要と考えられています。

あわせて土地が６０年間の定期借地ですから土地代がかからず、その分地代か発生しますが、地代も含めての返済額が５７，４６７円(７号地)と土地付きに比べると割安となっています。

土地が借地だからダメだと言う人が多いのですが、値下がりする土地を金利を払って買うのはイヤだという人もかなり数います。

現在３ＬＤＫですが、両親と住んで経費削減というリクエストに応じて、増築もしています。あなたの目で確かめて下さい。

高松市春日町、県道１０号線沿い２４時間スーパー「ハローズ春日店」から東５０㍍の現場で、ウッドデッキを取り除いて、新たに一部屋作る増築が始まっています。正直なところいろいろやってみて、「お客様に問う」ことにしています。次は敷地全体の植栽を予定しています。

次回商談会は、正月が２１日２２日の週末両日と、翌週末２８日２９日の土日となっています。全国的には、定期借地権付の分譲マンションが好評のようですが、高松周辺の県内にあっては、高松旧市街地再開発の現場でも、販売に苦戦をしているようです。

最近の大和証券からのレポートにも、人口減と地価下落は正の相関関係があると発表されています。地価が下がるものであれば、敢えて所有するより借りて使用した方が得だと思う商品が、春日町ラ・ヴィーダの残７棟です。